地方上級 ／ 民法 ／ zm-05
物権変動（177 条・178 条・即時取得）
この単元でできるようになること
- 物権変動は意思表示だけで生じ（176 条）、登記・引渡しは第三者に対抗するための要件だという 2 段構えを説明できる
- 177 条の「第三者」に入る人・入らない人（単純悪意者・背信的悪意者・不法占拠者・無権利者）を判例で区別できる
- 取消し・解除・取得時効・相続のそれぞれについて、「その前の第三者」と「その後の第三者」で登記の要否がどう変わるかを表で言える
- 動産の対抗要件（178 条）の 4 つの引渡しと、即時取得（192 条）で占有改定では足りない理由を説明できる
- 即時取得の要件と、盗品・遺失物の特則（193 条・194 条）を事例に当てはめられる
試験での位置づけ
物権変動は民法の中でも出題されやすい分野で、地方上級・国家一般職とも「177 条の第三者」「取消し・解除・時効・相続と登記」「即時取得」の 3 つの柱から繰り返し出題されています。5 択の作り方は「登記が必要な場面と不要な場面を入れかえる」「背信的悪意者と単純悪意者を入れかえる」「占有改定で即時取得できるとする」が典型です。事例問題では、時系列（取消し・解除・時効完成・相続がいつ起きたか）と登記の有無を整理すれば解けるものがほとんどです。意思表示（zm-02）の「取消し後の第三者」、時効（zm-04）の「時効完成後の第三者」がここで合流し、担保物権（zm-07）の抵当権の対抗にもつながります。
1. 物権変動の基本 ── 意思主義と対抗要件
まずここだけ
物権の設定・移転は、当事者の意思表示だけで効力を生じます（176 条・意思主義）。登記や引渡しがなくても、売買契約が成立すれば所有権は買主に移ります（特定物の売買では、特約がなければ契約時に移転する。最判昭和 33 年（1958 年）6 月 20 日）。
ただし、それを第三者に主張するには、対抗要件が必要です。
| 対象 | 対抗要件 | 条文 |
|---|---|---|
| 不動産 | 登記 | 177 条 |
| 動産 | 引渡し | 178 条 |
事例：A は自分の土地を B に売り、その後同じ土地を C にも売った（二重譲渡）。C が先に登記を備えた。 結論：B・C とも A から所有権を取得したと主張できるが、登記を備えた C が B に対抗できる。B は登記がないので C に所有権を主張できない。
「意思表示で権利が移る」ことと「登記がないと第三者に勝てない」ことは別の話です。この 2 段構えを常に意識してください。
ここまでできれば十分
物権法定主義（175 条）：物権は、民法その他の法律に定めるもの以外は創設できません（慣習法上の物権として、譲渡担保・温泉権・流水利用権などは判例が認めています）。
登記には公信力がありません。無権利者 B の名義で登記されていても、B から買った C は原則として所有権を取得できません（94 条 2 項の類推適用で救われる場合は zm-02 参照）。中間省略登記（A → B → C と移転したのに A から C へ直接登記すること）は、すでにされたものは有効ですが、C が B の同意なく A に対して中間省略登記を請求することはできません（最判昭和 40 年（1965 年）9 月 21 日）。
2. 177 条の「第三者」 ── 誰に対して登記が要るか
まずここだけ
177 条の第三者は、すべての人ではありません。判例は、当事者とその包括承継人以外の者で、登記の欠缺（けんけつ＝登記がないこと）を主張する正当な利益を有する者に限るとしています（大連判明治 41 年（1908 年）12 月 15 日）。
| 第三者に当たる（登記がないと対抗できない） | 第三者に当たらない（登記がなくても対抗できる） |
|---|---|
| 二重譲渡の譲受人 | 無権利者（偽造書類で登記した者）とその譲受人 |
| 抵当権者・地上権者などの物権取得者 | 不法占拠者・不法行為者（最判昭和 25 年（1950 年）12 月 19 日） |
| 対抗要件を備えた賃借人 | 背信的悪意者（最判昭和 43 年（1968 年）8 月 2 日） |
| 差押債権者 | 一般債権者（差押え前） |
| 単純な悪意者（二重譲渡を知っていただけの者。最判昭和 32 年（1957 年）9 月 19 日） | 前主・後主の関係にある者（A → B → C の A と C） |
単純悪意者は第三者に含まれるのがポイントです。自由競争の範囲内だからです。一方、登記がないことにつけ込んで害を加える目的の者、著しく信義に反する者は背信的悪意者として排除されます。
ここまでできれば十分
背信的悪意者からの転得者：背信的悪意者 C から土地を買った D は、D 自身が背信的悪意者と評価されない限り、登記のない B に対抗できます（最判平成 8 年（1996 年）10 月 29 日。背信性は人ごとに相対的に判断する）。
事例：A は土地を B に売ったが、B は登記をしていない。それを知った C が、B を困らせる目的で A から同じ土地を安く買い、登記を備えた。C は D に転売し、D は登記を備えた。D は事情を知らない。 結論：C は背信的悪意者なので B は登記なくして C に対抗できる。しかし D は自身が背信的悪意者でない限り保護され、B は D に対抗できない。
賃借人との関係：A が B に土地を賃貸し、その後 A が土地を C に売った場合、C が B に賃料を請求したり明渡しを求めたりするには、C は登記が必要です（最判昭和 49 年（1974 年）3 月 19 日。B は登記の欠缺を主張する正当な利益がある）。逆に、対抗要件を備えた B の賃借権は新所有者 C に対抗できます（605 条、借地借家法）。
3. 取消し・解除・時効・相続と登記 ── 「前」と「後」で分ける
まずここだけ
判例は、権利の復帰や取得の原因（取消し・解除・時効完成・相続）の前に現れた第三者と後に現れた第三者で、扱いを変えています。
| 場面 | 「前」の第三者との関係 | 「後」の第三者との関係 |
|---|---|---|
| 取消し | 各条文の第三者保護規定（96 条 3 項など）で処理。登記は不要（最判昭和 49 年（1974 年）9 月 26 日） | 177 条の対抗問題。先に登記した方が勝つ（大判昭和 17 年（1942 年）9 月 30 日） |
| 解除 | 545 条 1 項ただし書で保護。ただし第三者は登記が必要（最判昭和 33 年（1958 年）6 月 14 日。善意悪意は問わない） | 177 条の対抗問題（最判昭和 35 年（1960 年）11 月 29 日） |
| 取得時効 | 時効完成前に原所有者から取得した第三者には登記なくして対抗できる（最判昭和 41 年（1966 年）11 月 22 日） | 完成後の第三者には登記がないと対抗できない（最判昭和 33 年（1958 年）8 月 28 日） |
| 相続 | ── | 遺産分割後の第三者には、法定相続分を超える部分について登記が必要（899 条の 2・最判昭和 46 年（1971 年）1 月 26 日） |
「後」の第三者は、いずれも「復帰的物権変動」（取消し・解除で権利が戻る動き）や「時効による取得」を、もとの権利者からの二重譲渡と同じように見ることで 177 条にのせています。
事例：B は A の土地を 1995 年から善意無過失で占有し、2005 年に時効が完成した。A は 2003 年に土地を C に売り、C は登記を備えた。 結論：C は時効完成前の第三者なので、B は登記なくしてC に時効取得を対抗できる（C が新しい「原所有者」の立場になるだけ）。
事例：同じ設定で、A が 2007 年に土地を D に売り、D が登記を備えた。 結論：D は時効完成後の第三者。B と D は対抗関係で、登記のない B は D に負ける。
ここまでできれば十分
取得時効の追加ルール：
- 時効の起算点は占有開始時に固定され、完成後の第三者に勝つために起算点をずらすことはできない（最判昭和 35 年（1960 年）7 月 27 日）
- 完成後の第三者 D が登記を備えた後、B がさらに時効期間占有を続ければ、B は D に対して再び時効取得を主張でき、このとき登記は不要（最判昭和 36 年（1961 年）7 月 20 日）
相続と登記の整理：
| 場面 | 登記の要否 | 根拠 |
|---|---|---|
| 共同相続人の 1 人が勝手に単独名義で登記し第三者に売った | 他の相続人は自分の法定相続分を登記なくして対抗できる（第三者は無権利者からの譲受人） | 最判昭和 38 年（1963 年）2 月 22 日 |
| 遺産分割で法定相続分を超える持分を取得した | 超える部分は登記がないと第三者に対抗できない | 899 条の 2（2018 年改正）・最判昭和 46 年 1 月 26 日 |
| 相続放棄をした相続人の持分を、放棄後に差し押さえた債権者 | 放棄の効力は絶対的で、登記なくして対抗できる（放棄者は初めから相続人でなかったことになる） | 最判昭和 42 年（1967 年）1 月 20 日 |
| 遺贈を受けた者と、相続人の債権者 | 受遺者は登記がないと対抗できない（177 条） | 最判昭和 39 年（1964 年）3 月 6 日 |
| 「相続させる」旨の遺言（特定財産承継遺言）で法定相続分を超えて取得 | 2019 年 7 月以降は超える部分について登記が必要 | 899 条の 2 |
相続放棄だけが「登記不要・絶対効」で、遺産分割・遺贈・特定財産承継遺言は「法定相続分を超える部分は登記必要」と覚えます。
もう一歩（発展）
解除前の第三者に登記を要求する理由：545 条 1 項ただし書の第三者は解除者と対抗関係に立つわけではないので、この登記は「対抗要件」ではなく権利保護資格要件（保護に値する地位を得るための要件）と説明されます。取消し前の第三者（96 条 3 項）には登記が不要とされているのと対照的です。
4. 動産の物権変動 ── 178 条の引渡し
まずここだけ
動産の対抗要件は引渡しです（178 条）。引渡しには 4 種類あり、現実に物を動かさないものも含まれます。
| 種類 | 内容 | 条文 |
|---|---|---|
| 現実の引渡し | 物を実際に渡す | 182 条 1 項 |
| 簡易の引渡し | すでに相手が物を持っている（借りている等）ときに、意思表示だけで渡す | 182 条 2 項 |
| 占有改定 | 譲渡人が物を持ち続けたまま、「以後は譲受人のために占有する」と意思表示する | 183 条 |
| 指図による占有移転 | 第三者（倉庫業者など）が物を預かっているとき、譲渡人がその第三者に「以後は譲受人のために占有せよ」と命じ、譲受人が承諾する | 184 条 |
事例：A は自分のカメラを B に売ったが、しばらく A が使わせてもらう約束で、A が持ち続けている。 結論：占有改定による引渡しがあったといえ、B は所有権を第三者に対抗できる（178 条の対抗要件としては占有改定で足りる）。
ここまでできれば十分
178 条の「第三者」には、動産の賃借人・受寄者も含まれます（最判昭和 29 年（1954 年）8 月 31 日）。A が B に預けている動産を C に譲渡した場合、C が B に返還を求めるには、指図による占有移転などの引渡しを受けている必要があります。
自動車（登録済み）・船舶・航空機などは登記・登録が対抗要件です。立木は、立木法の登記または明認方法（木の皮を削って所有者名を書く等）で対抗要件を備えます。
5. 即時取得 ── 動産だけの「公信の原則」
まずここだけ
即時取得（192 条）は、動産の無権利者から買った人でも、一定の要件を満たせば所有権を取得できる制度です。占有に公信力を認めるもので、不動産にはありません。
| 要件 | 注意点 |
|---|---|
| 目的物が動産 | 不動産・登録済み自動車（最判昭和 62 年（1987 年）4 月 24 日）・金銭・伐採前の立木は対象外。未登録の自動車は対象 |
| 取引行為による取得 | 売買・贈与・質権設定など。相続・拾得は取引ではないので対象外。取引が無効・取り消されたときも不成立 |
| 前主が無権利者（占有はしている） | 前主が無権代理人・制限行為能力者だった場合は「取引行為の瑕疵」であり、即時取得では救われない |
| 平穏・公然・善意・無過失 | すべて推定される（186 条・188 条。無過失も推定される。最判昭和 41 年（1966 年）6 月 9 日）。取得時効と違い、無過失の立証は不要 |
| 占有を始めたこと | 占有改定では不可（最判昭和 35 年（1960 年）2 月 11 日）。指図による占有移転は可（最判昭和 57 年（1982 年）9 月 7 日）。簡易の引渡しも可 |
事例：B は A から借りていたカメラを、自分の物だと偽って C に売り、現実に引き渡した。C は B の物だと信じ、そう信じたことに過失がなかった。 結論：C は即時取得によりカメラの所有権を取得する。A は C に返還を求められない（B に対する損害賠償・不当利得で対応する）。
ここまでできれば十分
なぜ占有改定では足りないのか：占有改定では物が前主の手元に残ったままで、外から見て権利の移転がわかりません。元の所有者から見ると「自分が預けた相手が持っている」状態が続くだけで、所有者の信頼を裏切ってまで譲受人を保護する外形がないからです。178 条の対抗要件としては占有改定で足りるのに、192 条では足りない、という非対称がよく問われます。
盗品・遺失物の特則（193 条・194 条）：
- 即時取得の要件がそろっていても、目的物が盗品または遺失物なら、被害者・遺失者は盗難・遺失の時から 2 年間、占有者に対して回復を請求できる（193 条）。詐欺・横領で失った物は対象外（自分の意思で手放している）
- 占有者が競売・公の市場・同種の物を販売する商人から善意で買っていたときは、被害者・遺失者は占有者が支払った代価を弁償しなければ回復できない（194 条）
- 194 条の場合、占有者は代価の弁償があるまで使用収益を続けることができる（最判平成 12 年（2000 年）6 月 27 日）
もう一歩（発展）
即時取得で取得できるのは所有権と質権です（占有を伴う物権）。抵当権は動産に設定できないので対象外です。譲渡担保も即時取得の対象になりえます。また、193 条の「2 年間」は、その間の所有権が原権利者に残ると解するのが判例の立場です（回復請求は所有権に基づくもの）。
6. よくある間違い
| 間違い | 正しくは |
|---|---|
| 不動産の所有権は登記をした時に移転する | 意思表示で移転する（176 条）。登記は第三者への対抗要件 |
| 二重譲渡を知っていた第二買主は 177 条の第三者に当たらない | 単純悪意者は当たる。排除されるのは背信的悪意者 |
| 背信的悪意者から買った者も常に保護されない | 転得者自身が背信的悪意者でなければ保護される（最判平成 8 年 10 月 29 日） |
| 不法占拠者に明渡しを求めるにも登記が必要 | 不要。不法占拠者は 177 条の第三者ではない |
| 取消し前の第三者にも登記が必要 | 不要（最判昭和 49 年 9 月 26 日）。登記が要るのは解除前の第三者 |
| 時効完成前に原所有者から買った第三者には登記がないと対抗できない | 登記なくして対抗できる（最判昭和 41 年 11 月 22 日）。登記が要るのは完成後の第三者 |
| 相続放棄した相続人の持分を差し押さえた債権者には登記がないと対抗できない | 相続放棄は絶対効。登記なくして対抗できる（最判昭和 42 年 1 月 20 日） |
| 遺産分割で取得した持分は登記なくして第三者に対抗できる | 法定相続分を超える部分は登記が必要（899 条の 2） |
| 占有改定では動産の対抗要件にならない | 178 条の対抗要件としてはなる。ならないのは即時取得（192 条） |
| 指図による占有移転でも即時取得できない | できる（最判昭和 57 年 9 月 7 日）。できないのは占有改定だけ |
| 即時取得の無過失は取得者が立証する | 推定される（188 条）。立証が必要なのは取得時効の無過失 |
| 登録済み自動車も即時取得できる | できない（登録が公示方法）。未登録なら可 |
| 詐欺で取られた物も 193 条で回復請求できる | 193 条は盗品・遺失物だけ。詐欺・横領は対象外 |
7. 解き方の型
- 登場人物と出来事を時系列に並べ、「取消し・解除・時効完成・相続（遺産分割）」がいつ起きたかに印をつける
- 争っている 2 人が、同じ前主からの二重譲渡と見られる関係か（対抗関係）、前主・後主の関係か（無権利者からの取得）を判定する
- 対抗関係なら、相手が 177 条の第三者に当たるか（無権利者・不法占拠者・背信的悪意者は除外）を確認し、当たれば登記の先後で決める
- 動産なら、対抗要件（178 条）の話か、無権利者からの取得（192 条）の話かを分ける。即時取得なら要件表（動産・取引・善意無過失・占有開始）を上から確認し、占有改定・盗品遺失物の落とし穴を見る
- 5 択で迷ったら「登記の要否を逆にした肢」「占有改定で即時取得できるとする肢」を先に消す
8. 小テストへ
→ 小テスト（zm-05）
関連する単元
- 前提：zm-02 総則②（取消し前後の第三者・94 条 2 項の類推適用）、zm-04 総則④（取得時効の要件と占有の承継）
- 次に進む：zm-06 所有権・占有権・用益物権（占有の効力・共有）、zm-07 担保物権（抵当権の対抗要件）
- 同じ考え方を使う：zm-09 債権総論②（債権譲渡の対抗要件）、zm-10 契約（解除の効果と第三者・賃貸借の対抗）、zm-12 親族と相続（遺産分割・相続放棄・899 条の 2）
参考資料
- 民法（e-Gov 法令検索）── 175 条〜178 条・182 条〜184 条・186 条・188 条・192 条〜194 条・545 条・605 条・899 条の 2
- 不動産登記法（e-Gov 法令検索）
- 民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律（平成 30 年法律第 72 号・899 条の 2 は 2019 年 7 月 1 日施行）と法務省の解説資料
- 最高裁判所 裁判例検索（各判例の判決要旨）
- 人事院「国家公務員採用一般職試験（大卒程度試験）受験案内」── 専門試験の出題分野（民法）
受験のしらべ ／ https://juken-shirabe.com/koumuin/horitsu/zm-05/ ／ 更新 2026-09-14